19 九月

前所未有!加拿大45年来首次买不


加拿大地产协会(CREA)周一公布月报,今年8月份全国房屋销量按月小幅增长,全国平均房价比一年前上涨1%。加拿大经济学家认为,CREA的最新数据显示,加拿大房市已经成功避过灾难,现在基本“软着陆”(soft landing)。

销售方面﹐8月份全国共销售房产39,366套﹐比7月(39,028套)增长0.9%﹐已连续4个月小步上升。两大房产市场多伦多和温哥华﹐房屋销售量8月比7月分别增长2.2%和2.9%。如果按年比较﹐8月份全年全国房产销量比去年8月下降3.8%﹐依然低于2014年以来的历史平均水平。

CREA报告还显示﹐7、8两月的最新挂牌上市的房屋数量几乎没有变化﹐大约为6.9万套。已售房屋与新挂牌上市销售房屋数的比例﹐7、8两月分别为56.2%和56.6%﹐接近长期历史平均水平(53.4%)﹔截止8月底﹐挂牌上市房屋平均销售周期为5.2月﹐这些数据都说明全国大部分房产市场正在回复正常。

CREA预测﹐2018年全国销售房屋为462,900套﹐比去年预测的513,280套下调9.8%﹐而2019年预计销量为472,700套。

在房价方面﹐8月份MLS全国房屋综合调整价格(MLS HPI)显示按年比增长2.5%﹐排除季度调整的实际年度平均价格(The actual national average price )比去年同期增长1%﹐均价为47.5万元。其中﹐大温地区呈下降趋势﹐大金马蹄地区(包括大多区、咸美顿-伯灵顿区、尼亚加拉瀑布区等)呈上涨趋势﹐大多区8月平均房价比去年同期增长1.4%。

CREA预测﹐2018年全国房屋销售价格为49.4万元﹐比去年价格下降2.8%﹐但预计2019年全国平均房价为50.8万元﹐比今年增长2.7%﹐其中安省增长3.3%﹐房价上涨幅度最大。

也许决策者们再不必为加拿大房市突然崩溃而担忧,但加拿大的业主们却有另外一层忧虑:由于加拿大央行加息势不可免,他们更担心按揭利率上涨会要他们多付钱。

环球邮报报道说,加拿大业主的担心并非杞人忧天。据Environics Analytics的一项最新研究,由于央行加息导致按揭利率上升,2017年加拿大家庭平均要多付$544的按揭,多伦多业主多付 $932 ,而温哥华业主更要多付$1,152。

研究指出,普通加拿大家庭要为支付利息用掉8.2%的可支配收入,这比2016年的7.7%多出0.5个百分点。其中多伦多家庭要用掉9.8%的税后收入,高于2016年的9%;温哥华家庭则是11.7%,比前一年的10.6多出1.1个百分点。

由于温哥华和多伦多的房子更贵,因此这两个城市业主因为利率上涨而支付的利息也越多,高于哈利法克斯0.5个百分点的升幅,卡尔加里和蒙特利尔0.4个百分点的升幅,以及渥太华0.3个百分点的升幅。

自从2017年7月从首次加息以来,加拿大央行已经加息四次,目前的主利率为1.5%。鉴于经济发展势头良好以及就业仍然强劲,央行多次表示会采取渐进式加息的办法,稳步提高隔夜利率。多数经济学家预期,央行或在下月再次加息。

45年来首次买不起房成新常态

如今,拥有房屋的加拿大人比例急剧缩小,这在加拿大近45年里前所未有。

房屋所有权象征着加拿大中产阶级积累的财富,如果比例减少,可能是整个国家的物质财富走下坡路。据人口普查数据,在2011年到2016年两次人口普查之间,加拿大100个最大城市中有88个出现住房拥有率下降。拥有房屋的家庭比例从2016年的69%下降到2011年的67.8%。趋势自那时起一直在持续。除哈利法克斯外,房屋所有权比例下降最严重的正是房价涨幅最大的城市——多伦多、温哥华和维多利亚。只有少数大城市,例如蒙特利尔和萨斯卡通,在最近一段时间住房拥有率上升。

加拿大三十多岁的人群拥有房子的比例(50.2%)低于他们父母在相同年龄时拥有房屋的比例(55%)。调查的11个主要城市中,平均每月房贷额已近平均收入的一半(48.7%),远高于长期平均值39.6%。虽然多伦多和温哥华的房屋价格基本停止增长,但抵押贷款利率一直在上升,抵消了降价的部分。整个加拿大住房负担能力处于20世纪90年代初以来的最低水平。许多年轻人干脆放弃了房屋所有权。调查发现,Z世代(18至24岁)的加拿大人中有近四成并没有购房的打算。

单方撕毁协议华裔卖家损失重

多伦多地区一位华人房屋卖家将地产中介公司Royal LePage和一对买家夫妇告上法庭,向毁约的买家索要其支付的$20,000加元定金。

事件是这样的,原告房屋售价为$835,000,双方在2017年4月12日签订了买卖协议,交割日为同年的7月28日,买家于4月18日向地产中介Royal LePage交付了$20,000的定金。2017年7月14日,买家律师Sandhu写了一封信件给卖家律师Godek要求延长交割日期到2017年的9月30日,卖家同意了。但到了2017年的9月28日,买方仍然无法完成交割。协议终止后,卖家的房产重新售卖,直到2018年5月6日签署了另一份买卖协议。售价为$807,500,交割日为2018年7月19日。中间卖家损失了$27,500。

地产中介表示未经买家或者法院命令下,拒绝将定金发放给卖家。法官在裁决中称,如果出售土地/财产因买方违约而未能完成交易,则卖方有权获得定金而无需证明实际损失。

定金是为确保买家能够完成交易,然而就算订金转给卖家,也不足以弥补卖家在中间的损失。最终法官裁定,地产中介Royal LePage应把信托账户里的$20,000订金交付给原告。